Estimation de la valeur réelle d'un bien immobilier

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Agents immobiliers, sites Internet, notaires et spécialistes: dans un marché tourmenté qui permet d'évaluer avec la même précision que le bien que vous êtes sur le point de vendre ou d'acheter? Notre conseil pour ne pas vous tromper.

L'estimation de l'immobilier a toujours été un exercice dangereux. Mais ces dernières années, dans un contexte haussier, le marché immobilier, même surévalué, a finalement été pris par le marché et vendu. Aujourd'hui, la situation a changé. Si le bien est présenté à un niveau de prix très élevé, la sanction est immédiate: il n'appelle pas ou visite et ne peut pas trouver l'acheteur. "Aujourd'hui, l'acheteur n'a que l'embarras du choix", déclare Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilières Orpi. En revanche, un bien offert à son prix continue de se vendre rapidement et presque sans négociation. D'où l'intérêt des vendeurs d'estimer ou, mieux, d'estimer leur logement le plus précisément possible. En revanche, les acheteurs, habitués depuis longtemps à étudier les offres des propriétaires ayant systématiquement surévalué leurs biens, souhaitent être rassurés. Ils veulent s'assurer de ne pas payer plus que ce dont ils ont besoin dans un appartement ou une maison qui, selon toute probabilité, verra leur valeur chuter de mois en mois.
Si vous êtes dans l'une de ces situations, vous pouvez vous fier à des statistiques, faire des estimations en ligne ou faire appel aux services d'un professionnel (agent immobilier, spécialiste ou notaire) qui évaluera la situation. logement in situ. En fonction de votre profil, du type de bien et de l'urgence de votre projet immobilier, certaines gammes sont plus adaptées que d'autres. Statistiques nationales sur les tendances
Si vous n’avez qu’un vague projet de changement que vous n’avez pas l’intention de terminer avant plusieurs mois, vous pouvez d’abord le soutenir dans les statistiques nationales publiées trimestriellement par les agents immobiliers – Fnaim et Century 21, entre autres – et les notaires. . Ces données, généralement saisies par la presse, sont accessibles sur Internet. Par exemple, sur www.fnaim.fr, vous trouverez un indice de prix mensuel ainsi qu’une lettre d’information trimestrielle.
En ce qui concerne les notaires, Immobilier.notaires.fr publie des statistiques sur environ 860 000 communes, affinées par district ou par district pour les grandes villes. Mais n'oubliez pas que la plupart des sites Web immobiliers en ligne ont des baromètres réguliers sur le marché. C'est notamment le cas de Seloger.com, Entreparticuliers.com et Pap.fr.
N'oubliez pas que chaque site ne publie jamais autre chose que sa propre activité. Les seules statistiques couvrant le marché immobilier sont les notaires – via la base "Good" en Île-de-France et la base "Perval" en province – mais souffrent d'un retard par rapport à l'actualité. marché car ils dépendent de transactions dont les engagements ont été signés il y a 3 ou 4 mois. Néanmoins, toutes ces données sont utiles pour une première approche du marché. "Ils permettent de hiérarchiser les communes et, dans certains cas, les quartiers. Cela donne une idée des meilleurs et des pires secteurs", explique François Motty, vice-président de la Chambre des experts immobiliers de Fnaim. Estimations en ligne, parfois très inexactes
Lorsque votre projet immobilier devient plus précis, vous devez affiner la valeur de votre propriété. Une estimation sur Internet, faite à partir d'indications assez précises (superficie, éléments de confort et de standing, qualité de l'environnement, proximité des commerces ou des transports en commun, une douzaine en moyenne), que vous devez fournir, vous pouvez aider. Vous pouvez également l'utiliser si vous êtes un acheteur. Cela le réconfortera dans l’idée que le bien qui lui est présenté est soit à son prix, soit au contraire qu’il est surévalué. Un outil qui, au début de votre prospection, sera au moins inestimable … à condition que l'évaluation soit fiable
En fait, pour estimer un actif en ligne, les sites spécialisés qui proposent ce service appliquent la méthode de "comparaison" pour les transactions récentes portant sur des biens similaires à ceux que vous vendez ou dont vous envisagez l’acquisition. Mais les données utilisées pour appuyer ces comparaisons diffèrent considérablement d'un site à l'autre. Si PAP dépend du prix de vente des propriétés dont les annonces apparaissent dans leurs colonnes, LaCoteimmo, par contre, fait simplement référence aux prix qui apparaissent sur les petites annonces publiées sur votre site. Quant à l’agent immobilier MeilleursAgents.com, il mélange les statistiques de péage et les retours de ses 150 agences partenaires. Attention, pour la plupart, seul le logement en région parisienne peut bénéficier de ces estimations en ligne. Selon les sites, les sites sont gratuits ou payants et de qualité variable (voir page 57).
Les notaires, à leur tour, proposent un système de quotas via une liste de transactions liées à des propriétés proches de celles que vous souhaitez évaluer. Le site Paris.notaires.fr donne accès, pour 10 €, aux listes de transactions effectuées uniquement en région parisienne. Pour la propriété située dans la province, vous devrez vous adresser à une étude de notaire. Cet avantage peut être là aussi gratuit ou payé (comptez alors une trentaine d'euros), en fonction de votre ancienneté et de la qualité de la relation que vous entretenez avec votre notaire.
Mais attention, les informations ainsi obtenues ne vous donneront jamais une valeur indicative simple et ne pourront en aucun cas remplacer l'estimation faite par un professionnel. "Compte tenu du problème et du contexte, il serait dangereux de se contenter d'une valeur donnée par une machine", prévient René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Un danger qui est accru quand il s'agit de biens atypiques ou marginaux par rapport à leur environnement. "Récemment, un loft aux services très luxueux, mais situé dans un quartier populaire de l'Est parisien, a été récompensé par un site estimé à plus de 100 000 € par rapport au nôtre", confirme Nicolas Libert, fondateur de la société. Ateliers, Lofts et Associés. Rien ne remplace l'estimation d'un professionnel
Cette spécialisation est nécessaire, même pour les logements plus conventionnels. En fait, dans le même bâtiment, les prix peuvent aller du simple au double, voire au triple. "Dans une copropriété du Champs-de-Mars à Paris VIIe, l'appartement du 4ème étage avec vue vaut 20 000 € / m², le deuxième étage avec vue sur les arbres ne négociera pas plus de 14 000 € / m² et, à la même adresse, donner entièrement dans la rue ne dépassera pas 10 000 à 12 000 € / mètre carré ", confirme Thibault de Saint Vincent, président de Barnes International. Outre le revêtement de sol, un grand nombre de facteurs déterminent le prix d'une propriété. "Nous étudions toutes les qualités de la propriété et de son environnement, l'état du logement, son degré de confort, l'obsolescence de l'équipement", explique Le Griguer, notaire à Paimpol (Côtes-d'Amour). D'autres critères, encore plus subtils, peuvent être pris en compte. "S'il s'agit d'un bar, d'une fromagerie ou d'un marché aux poissons, cela entraînera une réduction importante, en particulier pour l'appartement situé au 1er étage" , explique Alain Champagne, directeur d'une agence immobilière Solvimo dans le 9ème arrondissement de Paris. Appelez plusieurs agents immobiliers pour un avis précieux
Le moyen le plus simple de se faire une idée précise de la valeur de votre propriété est de faire appel à un agent immobilier situé près de chez vous. Après une visite du site et la consultation de certains documents (titres de propriété, relevés de facturation, etc.), il rédigera un "avis de valeur" de deux ou trois pages énumérant les principales caractéristiques de son bien et fournissant une estimation. . Gratuit, ce dernier est fiable tant qu'il est réalisé par un professionnel expérimenté. Vous êtes plus susceptible de contacter un agent compétent si vous préférez une agence exerçant des activités de leasing et de transaction – cela leur donne une connaissance complète de l'ensemble du marché – suffisamment de temps pour avoir des informations sur l'évolution du quartier et de ses commodités, ainsi que sur l'accès au marché. statistiques (un membre de Fnaim, par exemple). Dans le Grand Ouest (Bretagne, Normandie et Sud-Ouest), les études notariales ont souvent une activité de négoce de biens immobiliers. Utiliser l’un d’eux pour se faire une opinion de valeur, parfois payante, c’est être sûr de traiter avec un professionnel connaissant le marché, disposant de statistiques presque complètes et maîtrisant les mystères de l’urbanisme local. Note: Même s’ils sont encore minoritaires, certains notaires parisiens négocient également; vous trouverez leurs coordonnées sur www.négo-notaire.com.
Dernier point mais non le moindre, nous vous invitons à demander plusieurs opinions. "Mieux vaut appeler trois professionnels. Si deux d'entre eux ont une estimation homogène, mais pas le troisième, soyez suspicieux", conseille Bernard Gift. Certains professionnels ont en effet la fâcheuse habitude de surévaluer la propriété pour s'assurer que vous obtenez le mandat de vente. Le spécialiste, un professionnel qui engage votre responsabilité
Vous pouvez également compléter l'estimation de l'agent immobilier par celle d'un spécialiste. Vous pouvez être un agent immobilier avec ce titre, un expert immobilier ou un notaire. La profession n'étant pas réglementée, choisissez un professionnel affilié à une organisation qui a signé le statut de spécialiste (voir l'encadré Pour plus d'informations). Parmi les onze signataires, on trouve, entre autres, la chambre spécialisée de Fnaim et le Conseil supérieur du notariat.
Toujours payante, la spécialisation peut prendre deux formes: un rapport – ou un certificat – un résumé spécialisé de trois ou quatre pages, un véritable rapport de connaissances d’une vingtaine de pages. Il vous en coûtera, en fonction de la taille de la propriété et des frais de déplacement éventuels … de 600 à 800 € pour la première option et entre 1 500 et 2 000 € pour la seconde. La plupart du temps, pour déterminer la valeur marchande de votre propriété, l'expert applique diverses méthodes d'évaluation qu'il pèse. La plus courante est la méthode dite "à titre comparatif" (voir page 56), complétée par la méthode de la "capitalisation", qui tient compte du loyer obtenu ou susceptible d'être obtenu si le bien était loué et de la méthode "par reconstruction". pour les maisons individuelles, le prix des bâtiments sur celui du terrain. Vous pouvez également demander à l'expert d'étendre votre mission. "Lors de sa visite, il peut intégrer l'état du bâtiment ainsi qu'une estimation sommaire du travail. Il est responsable s'il a mentionné des informations erronées", explique Jean-Claude Dubois, président d'Atisreal Expertises. Sur le marché actuel, cette information peut rassurer les acheteurs potentiels. En outre, ces derniers sont à leur tour moins réticents à recourir aux services d’un spécialiste. "De plus en plus d'acheteurs nous appellent avant de décider d'acheter, ils nous demandent de les accompagner lors de leur visite. Ce service, qui dure entre 1 heure et 1 heure et 30 heures, va de 250 à 350 €", confirme François Motty . Faites attention, que vous soyez vendeur ou acheteur, n'attendez pas la dernière minute pour faire appel à un expert immobilier. "Nous pouvons le faire plus rapidement en cas d'urgence, mais entre l'ordre de la mission et l'envoi du rapport d'expert prend généralement entre trois et quatre semaines", a déclaré Eric Martinot-Lagarde, directeur de Paris. expertise notaire.
Enfin, si vous avez un agent immobilier ou un expert, faites-lui confiance et suivez ses conseils. Si vous avez retardé votre achat ou votre offre de vente, n'hésitez pas à nous rappeler s'il est nécessaire de réévaluer votre estimation à la hausse ou à la baisse. "La validité d'une expertise ne dépasse pas 3 mois car le marché est totalement désorienté", précise François Motty. En prenant toutes ces précautions, vous obtiendrez la juste valeur de votre propriété. En attendant de savoir, a posteriori, son juste prix … une fois la vente terminée
Valérie Valin-Stein

Maison à Nézignan Lévigné (Hérault)

"Un bien presque impeccable", a commenté l'agent immobilier chargé d'estimer cette belle propriété de 400 m2 au coeur d'un petit village de l'Hérault, idéalement situé entre mer et montagne. Cette propriété authentique parfaitement rénovée a conservé de nombreuses caractéristiques de l'époque. Les seuls facteurs susceptibles de provoquer une coupe de cheveux: l’absence d’une pièce à un étage et la petite superficie de terrain (100 m²) qui ne permet pas la construction d’une piscine.
Votre estimation
le propriétaire: 520 000 € l'agent immobilier: entre 500 000 et 520 000 € l'expert: 550 000 € – par Internet: non disponible

Sites d'évaluation immobilière

Meilleursagents
www.meilleursagents.com
Même si le premier courtier en agences immobilières reste discret sur leurs sources, les estimations sont basées sur des statistiques de péage à jour et sur les commentaires de leurs 150 agences partenaires.
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Le service gratuit, uniquement pour Paris, sera étendu aux 1re et 2e couronnes, avant l'été. L'estimation est établie en remplissant une vingtaine de critères, avec un indice de confiance de 1 à 5, au moins pour les plus fiables.
De privé à privé
www.pap.fr
Estimation basée sur le prix moyen de chaque rue de Paris ou de chaque commune, affinée en fonction des transactions de propriétés comparables dans le même secteur. Ces données proviennent d’environ 40 000 propriétaires, qui informent chaque année PAP après la vente de leur propriété par le biais d’annonces sur ce site.
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Service gratuit, uniquement en Île-de-France, répondant à une trentaine de questions. Capacité à avoir une connaissance archivée n'importe où en France ou in situ, uniquement en Île-de-France. Comptez de 128 à 248 €, selon la catégorie et la surface de la maison, pour une relecture au dossier; 380 € pour un avis précieux et 646 € pour un rapport de spécialiste après la visite.
LaCoteimmo
www.lacoteimmo.com
Les estimations sont basées sur les prix indiqués dans les annonces faites par les professionnels du site www.seloger.com
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Service payant (6 €), disponible pour l'Ile-de-France et certaines communes de la province, qui oblige à répondre à près d'une centaine de questions, pas toujours judicieuses: le logiciel, nous a demandé d'estimer une maison à Paris si la propriété avait vue sur la mer ou les montagnes
Le logement Argus
www.argusdulogement.com
La base de données des prix provient de différentes sources: réseaux d'agences immobilières, notaires, etc.
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Service payé (3,99 €), concernant l'Île-de-France et certaines communes de la province, ce qui nécessite de remplir plus de 80 critères.
Ici aussi, d'étranges questions sont stupéfiantes. Ce site surestime l'appartement que nous donnons à titre d'exemple, page opposée, à 764 000 €
Chambre des notaires
www.paris.notaires.fr (1)
Statistiques basées sur des données d'études notariales recensant l'ensemble des transactions immobilières françaises.
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Service payé (10 €), exclusivement en Île-de-France, qui, après avoir fourni des informations selon 6 critères, communique des transactions sur des marchandises similaires aux vôtres dans un rayon et une période prédéterminés.
(1) Catégorie Notaires Notaires Notaires Argus

les contacts
www.paris.notaires.frwww.immobilier.notaires.frwww.atisreal.frwww.experts-fnaim.org
références
– "Déterminez la vraie valeur de votre maison", n ° 1020 du Particulier, p. 44

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