"doivent-ils être détenus directement ou par le biais d'une assurance-vie?", Actualités / Avis de l'expert Épargne

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Cela n'a échappé à personne, mais l'investissement dans la "pierre à papier" connaît depuis quelques années un grand essor en France. Les offres ont été élargies, améliorées et adaptées aux besoins des épargnants et des investisseurs. Dans le cas d'un rendement brut beaucoup plus élevé que les taux d'investissement sans risque et d'une sécurité évidente, chère ou très chère aux yeux de la frange.

Le nombre de membres de ma confiance et d'amis, CGP ou banquiers, conseille ses clients et, de manière assez systématique, pour ne pas dire systémique, loge des actions de SCPI dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation pour ne pas taxer les revenus de la propriété, qui n'a pas cessé Ces dernières années

Si ce dernier point est tout à fait exact, j'aimerais attirer l'attention sur l'effet des frais de gestion sur un contrat d'assurance vie, d'environ 1% par an sur une période plus longue

Lorsque votre SCPI paie 3,5 % et vous avez 1% de frais de gestion parce que vous la gardez avec une assurance vie, cela représente 29% de l’échantillonnage, c’est-à-dire, dans certains cas, pas moins qu’un bon impôt sur les revenus fonciers (taux d’imposition marginal + impôts sociaux avec un taux d’imposition total de 17%) , 2%).

Le match doit donc être joué sur un autre terrain. Pour ce faire, il est important de traiter d'autres points d'attention ou opportunités autour de la pierre de papier.

* Cette comparaison a été effectuée en collaboration avec Romain Moulin, conseiller chez ICE Financing

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] Titulaires

 Elle est réglementée par l'AMF et dépend de la structure de la société. > Si la société a un capital fixe, un marché secondaire est organisé par la société de gestion. Les prix sont librement fixés en fonction de l'offre et de la demande. > Si la société est à capital variable, les actions sont rachetées directement par SCPI. La valeur est connue d'avance  
] Choix
 Choix très large de SCPI d'efficacité et SCPI d'exonération fiscale.  
 La valeur des actions de SCPI entre dans le champ de l'accès à l'immobilier avec une taxation comme tous les biens et avoirs du patrimoine.  
] Les actions de la SCPI sont incluses dans l'actif du successeur et sont transmises aux héritiers selon les règles de la succession civile.  
Les conséquences de la détention de participations dans SCPI
Source: ICE Financement
Live Grâce à un contrat
Les actions de SCPI appartiennent à l’abonné, qu’il s’agisse de ménages libres, ni de droits de propriété ni de droits d’utilisation. Au sein de la police d'assurance vie, l'assureur est propriétaire des actions. Le souscripteur a droit à la compagnie d’assurance.
Impôt sur le revenu Imposition des revenus immobiliers. Le bénéfice net déterminé après déduction de certaines dépenses est soumis à la fois à l'impôt progressif et aux cotisations de sécurité sociale (17,2%). Cela génère une franchise CSG avec une taxe de 6,8% l'année du paiement de PS. > Pas d'impôt fixe, à l'exception de la petite fraction du revenu financier Impôt sur l'assurance-vie. En cas de passation partielle, seule la fraction représentative du contrat est taxée dans le contrat.
Liquidité Elle est assurée par la compagnie d'assurance. C'est à elle de vendre les actions.
Souscription au crédit Possible Impossible
Choix limité de SCPI (catalogue du contrat de compagnie d'assurance), sauf pour faire approuver une nouvelle SCPI par (relativement rare)
Taxes jusqu'à 12%) est inclus dans le prix des unités. > Les frais de gestion peuvent aller jusqu'à 10% hors taxes sur les produits de location et jusqu'à 5% hors taxes sur les produits financiers. > Frais de vente: une commission peut être versée au vendeur sur le marché secondaire. Pour les ventes directes entre vendeurs et acheteurs, les frais fixes (d'une centaine d'euros) dépendent du titulaire Le montant de l'abonnement peut atteindre 12%. > En ce qui concerne les frais de contrat, ils varient de 0% à 5% à l’entrée. Les frais de gestion sont compris entre 0,9% et 1,2%. > Pour SCPI, la société peut détenir jusqu'à 10% du chiffre d'affaires. > Enfin, des frais d'arbitrage peuvent être appliqués (jusqu'à 0,75%).
Impôt sur la revente Imposition soumise au marché immobilier excédentaire. Exonération fiscale après 22 ans et déductions sociales après 30 ans. Taxation sur le rachat
IFI Déclaration obligatoire pour les porteurs de parts en pleine propriété. La société de gestion envoie une notice d'utilisation avec les montants à déclarer. > En cas de panne, l'utilisateur déclare la valeur en pleine propriété sauf si la résolution résulte d'une séquence. Les réclamations d'assurance vie sont exemptées du passage à l'IFI. > Toutefois, la valeur fixe du portefeuille immobilier doit être déclarée par le contribuable. > En pratique, la société envoie une lettre indiquant la partie taxable du contrat.
Impôt sur le décès Les différentes taxes (990I sur les paiements avant 70 ans, 757B pour les paiements après 70 ans, exception pour certains contrats anciens) peuvent
Transfert de décès
Cession au décès Les actions ne sont pas transférées. C'est le capital du contrat en cours de transfert.

* Un problème informatique nous a conduits à publier initialement une tablette incorrecte (texte incomplet). Nous demandons à nos lecteurs de s’excuser pour cet incident.